Интуитивная ошибка восприятия
Когда инвестору показывают прогноз, он видит цифры. Через год — столько, через три — больше, через пять — ещё выше. Эти суммы складываются в голове в одну картину будущей выгоды. И возникает ощущение, что доход практически уже существует.
Но будущий доход — это не деньги. Это ожидание денег.
Проблема не в прогнозе как таковом. Проблема в том, что человеческое восприятие не чувствует разницу между рублём сегодня и рублём через пять лет. Мы мысленно приравниваем их.
В экономике это неверно.
«Рубль сегодня ценнее рубля завтра».
Не потому, что завтра он исчезнет, а потому что время и риск меняют его стоимость.
Время работает против стоимости
Первый фактор — время. Деньги, полученные сейчас, можно использовать немедленно. Их можно вложить в другой проект, разместить в менее рискованном инструменте, направить на развитие. Они начинают работать сразу.
Будущий доход заморожен во времени. Пока он не получен, капитал не участвует в обороте.
Кроме того, за период ожидания меняется среда. Инфляция снижает покупательную способность. Рынок корректируется. Появляются новые альтернативы. Даже стабильный арендатор через несколько лет может столкнуться с изменением спроса.
Чем длиннее горизонт, тем сильнее влияние времени.
Риск — скрытая переменная
Вторая причина — неопределённость. Ни один прогноз не гарантирован. Даже при долгосрочном договоре аренды существуют риски: изменение стратегии бизнеса арендатора, рост налоговой нагрузки, трансформация локации.
Чем дальше доход во времени, тем больше факторов может повлиять на его реализацию.
Поэтому будущий доход «стоит меньше» не из-за пессимизма, а из-за вероятности отклонения от плана.
Именно эту разницу и отражает дисконтирование.
