Как ведёт себя рынок недвижимости во время войны: аналитика, хронология, стратегия

Деньги — это не просто цифры. Это годы, пот и решения. И когда в стране начинается война, вопрос «куда вложиться» звучит иначе. Не о доходности — о выживании капитала.

Поделиться публикацией:

История не даёт готовых рецептов, но она даёт повторяющиеся паттерны. В этой статье мы разберём, как вел себя рынок недвижимости в других странах во время военных и экономических катастроф — и какие закономерности можно использовать в ситуации, когда Россия живёт в режиме СВО.

Что происходит с недвижимостью, когда начинается конфликт

Во время крупных потрясений — будь то война, санкции, девальвации — логика инвестора меняется. В приоритете:

не рост,
не доход,
а сохранение.

В такой период важно не столько заработать, сколько остаться в плюсе, когда всё остальное может обесцениться.

Недвижимость — один из немногих активов, который остаётся материальным, контролируемым и локальным.

Как это происходило в мире: три страны — три вывода

🇷🇸 Югославия: разрушение, стагнация, возвращение

Распад Югославии в 90-х — один из самых тяжёлых примеров:

боевые действия шли прямо на территории бывшей страны;
сотни тысяч перемещённых лиц;
массовый отток капитала и недвижимости, оставшейся без собственников.

В активной фазе конфликта стоимость недвижимости в спорных зонах падала до 60–80%.

Но в течение 5–8 лет после окончания конфликта, особенно в Хорватии и Сербии, недвижимость начала восстанавливаться. Те, кто успел купить на «дне», удвоили и утроили капитал, особенно в столицах и приморских районах.

Рост шёл не от внутреннего спроса, а за счёт возвращения диаспоры и нового бизнеса. Капитал возвращался точечно — не везде, не сразу, но неотвратимо.

🇰🇷 Южная Корея: земля как основа будущего

После окончания Корейской войны страна лежала в руинах.

Но уже в 60-х — при росте урбанизации и с поддержкой США — рынок жилья начал расти.

Государство обеспечило юридические гарантии, промышленность развивалась, в города хлынули рабочие.

Земля стала якорем доверия. Она не спекулировалась, а хранилась — и именно это создало основу для роста капитализации.

10 лет спустя — активы, купленные в 60-х, выросли на сотни процентов.

🇮🇩 Индонезия: кризис без войны, доверие внутри

Финансовый кризис 1998 года в Индонезии сопровождался девальвацией, массовыми беспорядками и отставкой правительства.

Банковская система пошатнулась, капитал утекал, но земля и недвижимость остались в цене.

Покупали местные, часто через родственников, иногда с расчётом на 5–7 лет вперёд.

К 2005 году рынок вырос — особенно в туристических локациях.

✅ Причина — внутренний инвестор, вернувшийся после шторма.

Эти примеры — не инструкция. Но закономерности одни и те же:

во время войны недвижимость не исчезает, а меняет форму спроса;
на «дне» никто не говорит о росте — рост начинается в тишине;
выживает не тот, кто ждёт сигнала, а тот, кто умеет сохранять баланс в нестабильности.

🇷🇺 Россия сегодня: что происходит с рынком

СВО изменила инвестиционный климат, но не уничтожила рынок.

Наблюдаем частично замкнутую экономику:

каналы вывода капитала ограничены;
зарубежные активы недоступны или токсичны;
фондовый рынок работает, но не стабилен;
крипта — вне правового поля.

Но ключевое: внутри страны деньги остались.

Особенно в Москве и МО:

сделки проходят ежедневно;
спрос на аренду остаётся высоким;
девелоперы строят, арендаторы работают.

📌 Москва и МО — базовый актив сохранения капитала.

Официальные данные подтверждают:

— спрос на аренду в пределах МКАД держится на уровне 2021 года;

— количество сделок по недвижимости не упало, а изменилось по структуре.

Почему сегодня важнее сохранить, чем заработать

Ставка на рост — роскошь в условиях неопределённости.

Ставка на доход выше инфляции — уже победа.

Инфляция не обнуляется — а значит, аренда в 10–12% годовых спасает от обесценивания.
Продать можно не в любой момент — но иметь актив, генерирующий деньги, — уже преимущество.
Баланс: не уйти в минус и сохранить возможность манёвра через 1–2 года.

Три стратегии инвестора во время конфликта

1. Доходный актив «здесь и сейчас»

Покупка недвижимости с готовым арендатором.

Офисы, стрит-ритейл, ПВЗ, склады — сегменты, где спрос сохраняется.

🔹 Ставка: 10–14% годовых чистыми.

🔹 Цель: сохранение и плавная капитализация.

2. Подготовка к точке восстановления

Локации с потенциалом роста:

новые территории;
города с ростом внутренней миграции;
объекты под управленческую реструктуризацию.

⏳ Горизонт: 2–4 года.

📈 Потенциал: +50–70% капитализации.

3. Комбинированный портфель

50% — доходный актив;

30% — объект с потенциалом роста;

20% — спекулятивные сделки (дисконт, быстрая перепродажа).

⚖️ Позволяет держать баланс между доходом, безопасностью и ростом.

Что будет дальше с ценами

Многие говорят о «боковике». Это не совсем точный термин.

На деле рынок дифференцировался:

плохие объекты теряют ликвидность;
хорошие активы — в дефиците;
цены не растут резко, но и не падают массово.

📊 В сегменте доходной недвижимости цены держатся.

Аренда стабильна.

Ставки по депозитам снижаются, и недвижимость снова становится реальным инструментом защиты.

Финальный вывод

Ставка на доходную недвижимость — это не реакция на моду. Это реакция на отсутствие стабильного будущего.

Когда горизонт планирования сужается, побеждает не тот, кто рискует, а тот, кто держит актив, дающий результат прямо сейчас.

📍 В нашей компании мы создаём сделки, в которых:

недвижимость не абстракция, а источник дохода;
активы подбираются под задачу, а не по обещаниям риэлторов;
защита капитала — не лозунг, а технология.

Если для вас деньги — это труд, время и ответственность, мы говорим на одном языке.

Автор материала — команда «Kolupaev Consulting (Колупаев Консалтинг)»

Мы сопровождаем сделки по созданию доходной недвижимости, где задача — не заработать быстро, а защитить капитал и обеспечить прогнозируемый доход выше инфляции.